Kaksi vuotta asuntolakia: ei halvempia vuokria tai tarjontaa 150 000 asunnon haihtuessa markkinoilta. Lain voimaantulon jälkeen vuokrat ovat nousseet 26,5 % ja kausivuokrat ovat nousseet 14 %:iin markkinoista.
Huomenna tulee kuluneeksi kaksi vuotta asuntolain voimaantulosta. Asetus, jonka laatiminen hallitukselta kesti vuosia ja jonka tavoitteena oli olla osa ratkaisua Espanjan tällä alalla kokemaan vakavaan kriisiin. Mutta koska toiveet ovat yksi asia ja todellisuus toinen, totuus on, että sen sijaan, että laki olisi ratkaissut, se on tietojen ja asiantuntijoiden analyysin mukaan pahentanut ongelmaa, erityisesti vuokrauksen saatavuuden osalta.
Kansallisesti vuokra-asuntojen tarjonta on laskenut näiden kahden vuoden aikana 120 000 asunnolla Safe Rental Foundationin, Rey Juan Carlos -yliopiston ja Appraisal Societyn laskelmien mukaan, joiden mukaan leikkaus nousee 150 000:een vuoden 2025 loppuun mennessä. Suuntaus, jonka on havainnut myös kiinteistöyhdistysten liitto (FAI), joka varmistaa, että pitkäaikaisten vuokra-asuntojen kanta on vähentynyt 50 prosenttia; ja Idealista, joka laskee, että pelkästään ensimmäisellä vuosineljänneksellä käytettävissä olevat vuokrat laskivat vielä 3 prosenttia vuokranantajien havaitseman oikeudellisen epävarmuuden vuoksi ja että sellaiset toimenpiteet kuin uusi asuntojen vuokravertailuindeksi (IRAV), jonka INE on laatinut asuntolain nojalla vuokrahintojen tarkistamiseksi, jarruttavat kannattavuutta - jälkimmäinen, 1,98 % oli yli kolme kymmenystä alle inflaation.
Päinvastoin kuin tämä tarjonnan väheneminen, hinnat ovat vain nousseet, jopa siinä määrin, että edellä mainittu observatorio vakuuttaa, että asuntolain käyttöönoton jälkeen ne ovat nousseet 26,5 %, mikä ylittää 1 000 euron rajan. Fotocasan tilastot varmistavat, että kun toukokuussa 2023 vuokran keskimääräinen neliöhinta oli 11,65 euroa, se on nyt 13,89 euroa.
Kuten tämän kiinteistöportaalin tuoreessa tutkimuksessa todetaan, puolet vuokralaisista (49 %) käsittää, että laki vaikeuttaa heidän asuntojen vuokraamista asumista varten, kaksitoista prosenttiyksikköä enemmän kuin vuosi sitten. "Asuntolaki hyödyttää vuokralaisia, joilla on voimassa oleva sopimus, välttämällä kohtuuttomia vuotuisia hinnankorotuksia sopimuksissaan. Vuokra-asuntoa etsiville potentiaalisille vuokralaisille sen käynnistämisen seuraukset ovat kuitenkin olleet haitallisia, sillä se on aiheuttanut yli 30 prosentin vetäytymisen käytettävissä olevasta vuokratarjonnasta, mikä on aiheuttanut suuria jännitteitä hinnoissa ja luonut erittäin kompaktit markkinat, joilla on pieni liikevaihto", selittää María Matos, tutkimusjohtaja ja Fotocasan tiedottaja. "Nyt vuokra-asuntoon pääsyn vaikeudet ovat pahempia kuin ennen lakia", Matos varoittaa. "Asunto-ongelma on selvästi pahentunut uusien määräysten hyväksymisen jälkeen, koska se ei tarjoa oikeusvarmuutta pienille omistajille", myöntää FAI:n puheenjohtaja José María Alfaro.
Ei edes Kataloniassa, jossa asetuksen tähtisäännöstä on sovellettu tehokkaammin, stressaantuneilla alueilla, jotka mahdollistavat vuokrahintojen rajoittamisen, jotta ne eivät nouseisi vuokra-ajan lopussa; asuntolain tuloksia voidaan asiantuntijoiden mukaan pitää erityisen tyydyttävinä. Maaliskuussa Generalitat, Barcelonan kaupunginvaltuusto ja asuntoministeriö myivät menestyksenä, että näiden alueiden kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana (huhti-joulukuussa 2024) 140 kunnassa hinnat laskivat keskimäärin 3,7 prosenttia ja olivat Barcelonan kaupungissa 6,4 prosenttia Katalonian maainstituutin (Incasol) tietojen mukaan.
Tämä leikkaus, joka on asiantuntijoiden kannalta loogista, koska mikä tahansa hintarajoitus merkitsee alennusta ja hyödyttää vain niitä, joilla on voimassa oleva sopimus, on kuitenkin jättänyt vakavia sivuvaikutuksia, jotka Matosin ja Alfaron perustelujen mukaisesti vahingoittavat suuresti niitä, jotka haluavat päästä markkinoille. Vakavin on epäilemättä perinteisten vuokra-asuntojen tarjonnan romahtaminen. Incasolin omat tilastot osoittavat, että vuokrasopimusten allekirjoittaminen laski 19,65 % huhti-joulukuussa. Tämä tarkoittaa, että joka viides asunto, joka oli vapaana vuoden 2024 alussa, ei ollut enää käytettävissä lopussa. Tämä viittaa siihen, että vaikka markkinoilla on enemmän koteja - vuonna 2024 Kataloniassa laitettiin vuokralle 17 000 uutta asuntoa - kaikkia niistä ei vuokrata perinteisissä olosuhteissa, sanoo Ramón Riera, Kansainvälisen kiinteistöalan ammattien liiton maailmanpuheenjohtaja, saatuaan tietää Incasólin tiedoista.
Monet niistä, kuten Generalitat itse myöntää, on muutettu väliaikaisiksi vuokra-asunnoiksi asetuksen kiertämiseksi. Incasolin tietojen mukaan tämäntyyppisten sopimusten allekirjoittaminen kasvoi 45 prosenttia vuonna 2024.
Prosenttiosuus on linjassa Idealistan kaltaisten tilastojen kanssa, jotka vakuuttavat, että vaikka pitkäaikaisten vuokra-asuntojen tarjonta on laskenut neljässä Katalonian provinssissa, jotka ovat romahtaneet (42 % Gironassa, 37 % Barcelonassa ja Lleidassa ja 36 % Tarragonassa), 47 % Barcelonan vuokratarjonnasta on väliaikaista.
Tämä provinssi on menettänyt eniten tarjontaa Espanjassa Rental Observatoryn mukaan. Vuoden loppuun mennessä hänen laskelmiensa mukaan vain 83 000 asuntoa laitetaan markkinoille vuokralle.
Viimeisimmässä Espanjaa koskevassa raportissaan Kansainvälinen valuuttarahasto (IMF) kyseenalaistaa toimeenpanovallan lisäyksen vuokrasääntelyyn juuri sen tarjontaan kohdistuvien vaikutusten vuoksi. Virasto varoittaa, että "tämä vuokrahintojen valvonta tulisi arvioida uudelleen ja hylätä, jos havaitaan, että se heikentää säännöllisen vuokratarjonnan määrää tai laatua tai että se estää pienituloisten kotitalouksien pääsyn".
Sen lisäksi, että monet omistajat valitsevat kausivuokrauksen, huoneet tai kiinteistön myynnin, he päättävät ottaa asuntonsa pois markkinoilta, sulkea ne ja odottaa parempia aikoja. Esimerkiksi Barcelonassa vuonna 2019 tyhjiä koteja oli 1,2 prosenttia kaupunginvaltuuston tekemän väestönlaskennan mukaan. INE:n ajantasaisimmat tiedot viittaavat kuitenkin siihen, että tämä luku on jo noussut 9,3 prosenttiin Rental Observatoryn mukaan.
