Asuntojen hinnat ylittävät jo ausuntokuplan hinnat, ja asiantuntijat uskovat hintojen nousevan edelleen.
Asuntojen hintojen nousu vauhdittui ensimmäisellä vuosineljänneksellä 6,3 prosentin nousulla, ja monet analyytikot uskovat, että rahapolitiikan muutos antaa uutta puhtia hintoihin.
Asuntojen hinnat ovat jälleen nousussa, ja monet asiantuntijat uskovat, että Euroopan keskuspankin rahapolitiikan muutos nostaa niitä tulevaisuudessa entisestään, mikä on huono uutinen niille tuhansille ihmisille, jotka haluavat (mutta eivät useinkaan pysty) ostamaan asuntoa Espanjasta. Kansallisen tilastokeskuksen viimeisimpien tietojen mukaan kiinteistöjen hinnat nousivat tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 6,3 prosenttia verrattuna vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon. Kyseessä on selvä kiihtyminen: hinnat olivat nousseet alle 5 prosenttia neljän neljänneksen ajan.
Tämän seurauksena asunnot ovat kalliimpia kuin koskaan. Torstaina julkaistu virallinen tilasto koostuu perusindeksistä 100, jossa viitteenä käytetään sitä, minkä arvoinen talo oli vuonna 2015. Nyt tämä indikaattori ylittää 152 pistettä, mikä tarkoittaa, että asunnot ovat 52 prosenttia kalliimpia kuin yhdeksän vuotta sitten. Merkki edustaa kuitenkin myös virstanpylvästä, sillä se ylittää ensimmäistä kertaa 151,7 pisteen rajan, joka tähän asti edusti asuntokuplan huipentumaa vuosisadan alussa ja vastasi vuoden 2007 kolmatta neljännestä.
Toisin kuin silloin, uudet asunnot ovat nyt paljon kalliimpia (lähes 179 pistettä), kun taas käytetyt asuntojen arvo nousee hillitymmin (148,6 pistettä). Tämä ei kuitenkaan estä kumpaakaan tyyppiä nostamasta hintojaan jyrkästi tammikuun ja maaliskuun välisenä aikana. Upouusissa asunnoissa nousu oli kaksinumeroinen (10,1 %), kun taas käytettyjen asuntojen hinnannousu oli 5,7 %. Itsehallintoalueittain tarkasteltuna määrät nousivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä eniten Andalucíassa (7,9 %), Navarrassa (7,6 %) ja La Riojassa (7,1 %). Kasvua tapahtui kaikilla alueilla, mutta se oli maltillisempaa Castilla-La Manchassa (4,7 %), Asturiassa ja Galiciassa (molemmat 5,1 %).
”Tiedot vahvistavat, että niukka tarjonta markkinoilla vain nostaa hintoja”, sanoo kiinteistöyhtiö Vivendexin toimitusjohtaja Francesc Quintana. Quintana kuvastaa alan tuntemuksia, jotka syyttävät asuntojen hinnannousua, joka on noussut tasaisesti vuodesta 2014 lähtien (INE:n sarjassa se ei edes laskenut pandemian aikana), niukan tarjonnan ja voimakkaan kysynnän välisestä voimakkaasta epätasapainosta. Kymmenen vuotta jatkuneen, välillä kiihkeämmän ja välillä hillitymmän nousun jälkeen hinnat näyttävät olevan kaukana rauhoittumisesta.
Monien perheiden epätoivoksi asiantuntijat ennustavat, että tilanne on päinvastainen ja että asuntojen hinnat kasvavat tammi-maaliskuussa samaan tahtiin kuin ennenkin, tai jopa vahvistuvat loppuvuoden ajan. Taustalla on usko, että asuntorakentaminen jatkuu niukkana suhteessa kysyntään, jota työmarkkinoiden hyvä kehitys ja Espanjan talouden hyvät näkymät ruokkivat. Tänä torstaina Euroopan keskuspankki (EKP) ilmoitti ensimmäisestä virallisten korkojen laskusta pitkään aikaan, mikä merkitsee käännekohtaa rajoittavassa politiikassa, jonka se aloitti vuonna 2022 vastatakseen inflaatiokriisiin. ”Korkojen laskeminen merkitsee vielä yhtä vuotta merkittävää nousua asumiskustannuksissa”, tiivistää Fotocasan tutkimuspäällikkö María Matos.
Hänen tapaansa monet analyysit, jotka lähetettiin tiedotusvälineille INE:n tietojen julkistamisen jälkeen, korostavat kaikki tätä ajatusta. Myös Ferran Font Pisos.com-portaalista esittää asian mustavalkoisesti: ”Sekä tarjonnan puute että EKP:n korkopolitiikka asettavat meidät skenaarioon, jossa asuntojen arvo todennäköisesti nousee enemmän kuin viime vuonna”, hän sanoo.
Vaikka asuntolainoja ei ole suoraan sidottu EKP:n asettamiin korkoihin, ne noudattavat yleensä samoja suuntauksia. Halvemmat asuntolainat merkitsevät suurempaa kysyntää ja siten enemmän liikkumavaraa hintojen nostamiseen. Clikalian investointiosaston johtaja Patricia Rodríguez-Lázaro ennustaa esimerkiksi ”hintojen nousukauden alkua”. ”INE:n raportoima kasvu ei täysin heijasta niitä suuria nousuja, joita näemme päivittäin asuntojen myynnissä ja ostamisessa, joissa nousut ovat kaksinumeroisia”, hän sanoo viitaten yhtiön havaitsemiin suuntauksiin Madridin ja Barcelonan kaltaisissa kaupungeissa.
Ostajien dilemma
Don Piso kiinteistöyhtiö uskoo myös, että korkotason lasku ja lainojen odotettu aleneminen ”lisäävät kiinnostusta asuntojen ostamiseen”. Kiinteistöyhtiön varatoimitusjohtaja suosittelee, että ”ostohalukkaiden ei kannata odottaa”, jos he voivat tehdä sen turvautumatta asuntolainaan, koska ”ne, jotka odottavat ostoa alhaisemmilla koroilla, saattavat päätyä maksamaan saman verran”. Toisin sanoen se, mitä he säästävät alhaisemmalla korolla, ei välttämättä kompensoi kuukausierässä sitä, että lainan pääoma on suurempi.
Myönteistä on, että odotettavissa oleva asuntolainojen kustannusten aleneminen tuo varmasti helpotusta niille, joilla jo on asuntolaina. Javier Kindelan, CBRE Spainin asuntosektorin johtaja huomauttaa, että ”ihmisten on nyt vaikeampi maksaa asuntolainoja, ja tämä on näkynyt kohtuuhintaisuusasteissa”. Konsulttiyritys laskee, että kotitaloudet käyttävät tällä hetkellä keskimäärin 39 prosenttia tuloistaan asunnon maksamiseen. ”Euriborin [useimpien vaihtuvien asuntolainojen viiteindikaattori] lasku lisää likviditeettiä ja vähentää hieman tätä taakkaa”, lisää konsultti, joka uskoo myös, että uusi tilanne houkuttelee markkinoille lisää ostajia, sekä ammattimaisia sijoittajia että yksityishenkilöitä.
Matosin mukaan tätä ylläpitää nyt ”maksukykyinen kysyntä, jolla on ostovoimaa, sijoittajat ja myös ulkomaalaiset”, jotka voivat ostaa ”ilman korkeiden korkojen pelottelua”. Tämä selittää monille analyytikoille sen, että huolimatta luottokustannusten poikkeuksellisesta noususta vuoden 2022 puolivälistä lähtien ja siitä, että asuntoja myydään vähemmän, määrät eivät ole hellittäneet ja jättävät yhä useampia perheitä asuntomarkkinoiden ulkopuolelle. ”Sekä osto- että vuokraushinnat nousevat yhä korkeammiksi”, muistuttaa Vivendexin Quintana, joka pelkää tilanteen muuttuvan krooniseksi: ”Tämä aiheuttaa suuria sosiaalisia jännitteitä”, hän ennustaa.
